Тонкости перепланировки «хрущевки»

«Хрущевками» называют квартиры многоквартирных панельных и кирпичных домов, которые начали строить во времена правления Н. С. Хрущева. Строительство охватывает период с конца 50-х по 80-е годы прошлого столетия. Тогда предполагалось, что это будет временное жилье для граждан, переселявшихся из деревенских местностей в крупные мегаполисы.

Во многих городах нашей страны до сих пор существуют такие дома с малогабаритными квартирами. Главный минус такого жилья – это маленькая площадь. Когда нет возможности поменять жилье на более современное, жильцы «хрущевок» с помощью перепланировки и ремонта стараются зрительно увеличить пространство. Обо всех нюансах подобных изменений пойдет речь в данной статье.

Хрущевки отличаются от другого жилья малогабаритностью. Планировки таких квартир бывают различными, но есть общие детали:

• высота потолков около 2,5 м, иногда 2,7 м;
• маленькая площадь кухни;
• узкие коридоры;
• наличие маленьких встроенных шкафов и антресолей;
• проходные комнаты;
• плохая шумоизоляция (в панельных домах она хуже, чем в кирпичных).

В перепланированной квартире стараются учесть и минимизировать все эти недостатки. Вот основные идеи для превращения обычной стандартной хрущевки в красивое, просторное и функциональное жилье:

• Объединение ванной комнаты и туалета поможет зрительно увеличить пространство и удачно вместить необходимые предметы (стиральная машинка, хозяйственные принадлежности).
• Перенос дверных проемов, чтобы уйти от проходных помещений.
• Снос ненесущих стен и воздвижение легких конструкций для зонирования сделает более объемным небольшое пространство.
• Объединение балкона с комнатой иногда очень уместно.

Дизайнеры интерьера часто используют такой прием, как зонирование. Суть его заключается в том, чтобы в одном общем пространстве отделить одну функциональную зону от другой при помощи различных приемов: световых и цветовых акцентов, предметами мебели или отделкой (пола, стен, потолка). Самые распространённые случаи, когда зонирование необходимо:

• Кухня объединена с гостиной. Зону отдыха от зоны приготовления пищи отделяют барной стойкой, которая может выполнять функцию обеденного стола. Или используют разные материалы или разные оттенки покрытия пола и стен.

• В угловой квартире есть комната с двумя окнами. Такое помещение можно удачно разделить на два, используя гипсокартонные перегородки, ширмы или стеллажи.

• Объединены два смежных помещения (комната-комната, комната-кладовка, комната-балкон). Как бы ни абсурдно это звучало, но при объединении двух смежных помещений в хрущевке, их функциональные назначения желают сохранить. В таких случаях нередко используют подиум.

Стоит упомянуть, что не все изменения пространства вашей квартиры допустимы в многоквартирном доме:

• запрещено увеличивать площадь кухни или санузла за счет жилых квадратных метров более чем на 25%;
• нельзя объединять кухню с другой комнатой с помощью арки, если плита газовая (но такое действие не запрещено в случае с электроплитой);
• недопустимы вмешательства в несущие конструкции (стены, перегородки), а также их удаления;
• любые изменения в схемах общедомовых инженерных коммуникаций запрещены;

• нельзя переносить кухню в жилую комнату;
• недопустимо оборудовать санузел в зонах, где у соседей снизу находится жилое помещение; исключением являются двухэтажные квартиры, в которых ваша жилая комната может находиться под санузлом;
• запрещается переносить батареи центрального отопления на балконы и лоджии, даже если они застеклены и утеплены;
• использование чердачных помещений в качестве жилых исключено.

Прежде чем изучать процедуру узаконивания перепланировки, стоит определиться, какие изменения в вашем жилище нужно регистрировать, а какие – нет.

Косметический ремонт, замена старых окон и дверей на новые, добавление подиумов и встроенных шкафов не нужно регистрировать в специальных службах.

А вот все действия, которые после ремонта повлекут изменения конфигурации пространства (увеличение и/или уменьшение количества и метража комнат, обустройство дополнительных помещений, перенос дверных проемов и перегородок), а также изменения в инженерных коммуникациях (в электропроводке, трубопроводах, вентиляции, создание новых или изменения имеющихся санузлов) необходимо зафиксировать в техническом паспорте помещения.

Еще до того, как начнется ремонт, стоит обратиться за консультацией к специалистам следующих предприятий, предоставив при этом проект изменений:

• Жилищная инспекция;
• Управление капитального строительства города;
• юристы, специализирующиеся на вопросах недвижимости (такие представители есть, как правило, в агентствах недвижимости);
• строительные и ремонтные фирмы, проектные компании.

На консультации никаких разрешительных документов не выдается, вам лишь смогут ответить на вопрос, можно ли проводить данные изменения. Если после нее вам одобрили перепланировку, то алгоритм дальнейших действий будет примерно следующим. Первым делом необходимо получить распоряжение Государственной жилищной инспекции (ГЖИ) на право производства ремонтных работ, для этого потребуются следующие документы:

• Правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, договор приватизации, право на наследство), признается только оригинал или нотариально заверенная копия.
• Технический паспорт квартиры, в которой планируется ремонт. При отсутствии техпаспорта следует обратиться в Бюро техинвентаризации вашего города (БТИ). При этом стоимость услуг будет зависеть от срочности изготовления, объема работ по экспертизе. Минимальная цена за подобные услуги – 900 рублей.
• Заявление с указанием перепланировки установленного образца. Бланк можно получить и заполнить непосредственно при подаче документов.

• Согласие на перепланировку всех зарегистрированных проживающих в квартире людей.
• Непосредственно сам проект перепланировки квартиры. Лучше, если его подготовит вам проектная организация, которая имеет свидетельство СРО. Стоимость подобных услуг варьируется и может составлять 15000-30000 руб. План нового помещения можно подготовить своими силами, если предстоят незначительные изменения, не затрагивающие несущие конструкции и инженерные коммуникации (например, возведение перегородки).
• Документ, удостоверяющий личность.

Представленный выше список является самым полным для предоставления на всей территории РФ. Сверх этого перечня документов представители проверяющих и разрешающих органов требовать не вправе. Оформлять документы можно непосредственно через ГЖИ или МФЦ в вашем городе. Последний вариант более удобный, так как есть функции записи.

В домах старой постройки ремонт может быть затруднен по причине того, что строение относится к историческому наследию города. В таких случаях нужно будет получить еще одно разрешение в отделе по охране памятников. Все предоставленные документы (наименование и количество) должны быть зафиксированы в расписке, которую вам выдадут при обращении в МФЦ. Срок рассмотрения заявления 30 дней от даты подачи документов.

В результате рассмотрения заявления будет выдан документ либо о разрешении, либо о запрете проведения перепланировки. В первом случае можно смело приступать к ремонту. Во втором случае внимательно изучите документ, официальных причин отказа может быть три:

• Проект составлен с ошибками и/или содержит недопустимые изменения помещения.
• Предоставлен неполный пакет документов, или их подлинность вызывает сомнения.
• Заявление с сопутствующими документами подано на рассмотрение в органы, не занимающиеся данными вопросами. Избежать подобной ошибки можно, если обратиться в МФЦ: они сами доставляют документы до нужной инстанции.

Вторым шагом будет непосредственно сам ремонт в помещении, соблюдая нормы и правила законодательства, и в полном соответствии с предоставленным проектом. Любое отступление от плана может привести к срыву всей процедуры узаконивания перепланировки, увеличению сроков и удорожанию затрат на ремонт.

После окончания перепланировки нужно получить Акт о завершенном переустройстве. Этот документ также можно получить через МФЦ или непосредственно в Жилищной Инспекции. Для его оформления вам понадобится:

• подписать акт в фирме, осуществляющей ремонт (она должна иметь СРО), если ремонт осуществлялся сторонними силами; нужны отметки проектного и строительного отделов;
• подготовить подписанные акты скрытых работ, если какие-либо инженерные коммуникации скрыты в результате ремонта; в актах должны быть отметки строителей и проектировщиков.

Получив все необходимые подписи и отметки, акт предоставляется в уполномоченный орган. Инспектор Жилищной Инспекции производит осмотр помещения на соответствие перепланировки с планом. При отсутствии замечаний хозяин квартиры получает утвержденный акт с отметкой Жилищной Инспекции.

После окончания всех ремонтных работ и получения разрешений, результаты перепланировки необходимо внести в технический паспорт. Этим будет заниматься БТИ. Подавая заявление на изготовление нового паспорта не забудьте предоставить правоустанавливающий документ на жилплощадь.

На объект приедет техник и сделает все необходимы замеры. По истечении 25 дней вы сможете получить новый технический паспорт. Стоимость услуг будет опять зависеть от площади помещения, срочности услуг, от вашего региона. В среднем такие затраты составляют 2000-4000 руб.

Далее потребуется внести изменения в кадастровый паспорт объекта. Обращаться нужно или в МФЦ вашего города или в отдел Росреестра. Подготовьте следующие документы:

• технический план квартиры; его вам оформят в БТИ (заказать лучше и на бумажном и на электронном носителе);
• новый технический паспорт;
• заявление на внесение изменений в кадастровый план;
• документ, удостоверяющий личность;
• оплатить госпошлину в размере 200 рублей для бумажного паспорта и 150 рублей – для электронного документа.

Заключительный этап: внесение изменений в правоустанавливающий документ. Предоставьте необходимый пакет документов в Росреестр (новые техпаспорт и кадастровый план, документ удостоверяющий личность, имеющееся свидетельство на квартиру, квитанция об оплате госпошлины), и через 25 дней получите новое Свидетельство на право собственности.

Теперь перейдем к самой приятной части такого непростого дела, как перепланировка, и рассмотрим, как можно улучшить «хрущевку» за счет переустройства пространства.

Средняя площадь хрущевки-однушки 28-32 кв. м, при этом совсем маленькая кухня в районе 6-7 кв. м, на жилую отведено 15-19 кв. м. Встречаются как с балконом, так и без него. В 1 комнатной квартире сложно увеличить пространство. Но и на 30 кв. м можно обустроить уютный и функциональный уголок для проживания двух-трех человек. Чаще всего в таких квартирах:

• Объединяют санузел, если он был раздельным. Увеличенное пространство позволяет вписать необходимую бытовую технику (стиральная машина, сушилка). Иногда заменяют обычную ванную душевой кабиной, убирают раковину.

• Переносят дверной проем кухни/комнаты. Объединенную кухню с комнатой зонируют путем разделения их перегородкой, которая выполняет функцию стола или барной стойки. В отдельных случаях удобно сделать подоконник частью рабочей кухонной поверхностью. Квартиры, в которых единственная комната объединена с кухней, называют студиями.

• Балкон тоже может послужить функциональным пространством, но лучше его застеклить и утеплить (помним, что радиаторы центрального отопления переносить нельзя, но допустима прокладка теплых полов). Можно боковые стены сделать глухими, встроить шкафы и получится удобное помещение под хранение вещей. А можно установить письменный стол и получится рабочий кабинет. Или обустроить зону отдыха.

В двухкомнатной квартире общая площадь колеблется в пределах 40-46 кв. м, жилая 26-30 кв. м, а площадь кухни, как правило, не больше 6-7 кв. м. В данном случае простора для фантазии немного больше. Наиболее частые причины перепланировок в данном случае:

• Маленькая площадь кухни «хрущевок», как правило, приводит к объединению со смежной комнатой. В результате получают гостиную с обеденной зоной.
• Нередко перепланировку в «двушке» затевают для того, чтобы сделать 2 комнаты отдельными.

Для квартир, в которых обе комнаты имеют окна на одну сторону, зачастую используют такую схему: переносят дверной проем напротив входа из прихожей, и проход во вторую комнату делают через кладовую, а проходную комнату отделяют гипсокартонной перегородкой, стеллажом или глухим шкафом.

Если планировка в стиле «трамвайчик», что комнаты с окнами на разные стороны, удобно возвести в проходной комнате перегородку так, чтобы площадь прихожей увеличилась. В результате площадь самой комнату немного уменьшиться, но в образовавшемся коридоре практично расположить полки и стеллажи для хранения вещей и книг, и не загромождать жилые комнаты громоздкой мебелью.

• Санузел тоже попадает под ремонт: кому-то удобно иметь объединенный, а для других удобнее иметь два раздельных помещения.

Площадь «трешки» в домах хрущевской застройки достигает около 60 кв. м. Но проблемы и особенности все те же, поэтому и перепланировка, как правило, направлена на:

• увеличение площади кухни;
• увеличения санузла;
• уход от проходных комнат;
• создание из 3 маленьких комнат 2 большие.

Счастливые обладатели четырехкомнатной квартиры имеют уже в своем распоряжении 62-72 кв. м. Перепланировки направлены, как правило, на увеличение кухни и создание больших комфортных комнат.

Выбирая дизайн для небольших квартир в хрущевских домах, стоит отдавать предпочтения светлым оттенкам (белый, серый, песочный, бежевый, кремовый), зеркальным и стеклянным поверхностям, а стиль интерьера выбирать спокойный, без лишних деталей, например, классический, кантри, хай-тек.

Распространённые планировки двухкомнатных квартир вагончиком наиболее удачные, и сложностей с дизайном вызывают меньше всего. Даже без перепланировки можно функционально расставить мебель в проходной комнате и помещение заметно преобразится.

Все тонкости перпланировки «хрущевки» смотрите в следующем видео.